„Für die meisten von Ihnen wird das wahrscheinlich nicht direkt von Nutzen sein, denn die sogenannte Mietpreisbremse bezieht sich auf Neuvermietung von Wohnraum ab dem 01.06.2015, d.h. bestehende Verträge sind hiervon nicht betroffen“, schränkte Rechtsanwalt Max Althoff zu Beginn der Veranstaltung zur Mietpreisbremse ein. Zu der Informationsveranstaltung am 4. Mai im Interkulturellen Theaterzentrum Berlin (ITZ) in der Schudomastr.32 hatten das Quartiersmanage-ment Richardplatz Süd und der Quartiersrat eingeladen. RA Althoff erklärte anschaulich, wie die Mietpreisbremse funktioniert, wo Stolpersteine liegen und wer sie nutzen kann. Hintergrund ist die einseitige Mietenentwicklung der letzten Jahre. Mit der Verabschiedung der Mietpreisbremse am 01.06.2015 auf Bundesebene sollte der Anstieg der Mieten beeinflusst werden und die Bundesländer waren zur Umsetzung aufgefordert. In Berlin ist das wesentliche Merkmal „angespannter Wohnungsmarkt“ vorhanden, um hier die rechtliche Regelung auch anzuwenden. Grundsätzlich geht es dabei darum, die Begrenzung der Miete bei Neuvermietung auf maximal 10 % oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß Mietspiegel durchzusetzen.
Mieter*innen müssen aktiv werden: Qualifizierte Rüge?
Stellt der Mieter, die Mieterin fest, zum Beispiel über das Gespräch mit dem Vormieter*in oder nach Auskunft des Vermieters, dass im Rahmen der Neuanmietung der Wohnung die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 Prozent überschritten ist, dann können die Regelungen des Gesetzes zur Mietpreisbremse greifen. Hierzu muss der Mieter, die Mieterin den Vermieter*in eine begründete qualifizierte Rüge aussprechen. Entsprechende Musterschreiben seien mittlerweile auf den Webseiten der Mietervereinigungen zu finden, so der Anwalt. Dass es sich durchaus rechnen kann, die Regelungen der Mietpreisbremse selbst durchzusetzen, illustrierte er anhand eines Rechenbeispiels aus seiner anwaltlichen Praxis, bei dem nach Anwendung der Mietpreisebremse mehr als 500 Euro im Monat eingespart werden konnten. Ebenso praxisorientiert war auch der Hinweis, erst einen Vertrag abzuschließen und dann die Möglichkeiten der Mietpreisbrems-Preise zu prüfen. Ein Einfordern des Mieterrechts nach Vertragsschluss führe eventuell zu Unstimmig-keiten mit dem Vermieter*in, sei aber eben eine Abwägung.
Als Orientierungshilfe für Preise in Altbauten im Kiez bzw. Neukölln gab Althoff 6,60 Euro pro Quadratmeter für die Kaltmiete an. Wenn es nach der Rüge nicht zu einer Einigung kommt, entscheidet das Gericht. Hierzu ist die aktuelle Rechtsprechung eher mieterfreundlich. Leider ist es so, dass der Vermieter*in den überhöhten Teil der Miete nur für die Zeit nach Eingang der „qualifizierten Rüge“ zurückliegenden Monate erstatten muss und nicht für den gesamten Zeitraum, indem er eine überhöhte Miete erhalten hat.
Keine Regel ohne Ausnahme(n)
Die Anwendung des Instruments, insbesondere die Eindämmung der Mietpreis-entwicklung, wird jedoch durch einige Ausnahmen etwas reduziert. Eine Ausnahme ist der Bestandsschutz für Mieten, die vor Verabschiedung der Mietpreisbremse bereits über der ortsüblichen Vergleichsmiete lagen. Hier hilft das Gesetz nicht. Eine weitere Ausnahme sind besonders umfassende Sanierungen, die ein Drittel eines vergleichbaren Neubaus kosten, dann kann von der Kappung der Miete bei der ersten Vermietung nach Sanierung der Wohnung abgesehen werden. Die Einschätzung, ob eine umfassende Sanierung vorliegt, sollte augenscheinlich sein. Bei Zweifeln und Fragen bot RA Althoff seine Hilfe an. Nicht nur zur Mietpreisbremse, sondern zum Mietrecht bietet das Quartiersmanagement Richardplatz Süd in Zusammenarbeit mit RA Althoff wöchentlich eine kostenlose anwaltliche Erstberatung an. Diese findet immer dienstags von 16 bis 18 Uhr Quartiersbüro Richardplatz Süd, Böhmische Straße 9, statt. Es wird um Voranmeldung gebeten;
Tel.: 68058585
Email: info-richard[at]quartiersmanagement[.]de
Autor: Bernhard Stelzl
